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开发商最怕让你知道的之三
来源:地产解毒    发布时间:2019-08-21 10:50:07    浏览次数:1824
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溧阳5151房产网资讯内容提示:开发商最怕让你知道的之三

        之前和大家讨论了大部分买房人容易忽视的问题——容积率以及规划图,今天就来谈谈户型问题,看户型很简单,但你要重点关注什么?

       户型最重要的指标是什么?是面宽。关于得房率、公摊面积,我们是没有办法知道确定的数值,这里猫腻很多。而面宽是可以测量的,是判断一个户型好坏的最直接的指标。

        还要科普一个小知识点。建筑师在规划小区的时候,首先考虑的,不是如何让房子住的舒服,而是人如何把总建筑面积做到最大值,让开发商赚到最多的钱。

        想要把建筑面积做到最大而且同时满足光照标准,最简单粗暴的方式,就是减少面宽,增加进深。

        我们在看楼栋分布图的时候,往往会发现一个问题:楼栋东西向的间距很小,而南北之间间距比较大。(南北向有采光的需求)

        如果保证每户的面积不变,那只能从南北方向找补,增加进深,省出面宽。这样就增加了几个单元的房子,但同时户型就变得狭长了。

        从这个角度来说,面宽是影响房屋品质的重要因素。
        接下来我们说户型图。如果是没有良知的开发商,往往会给你这样的户型图:只有大致格局,面宽、进深都不标。 

           有良知的开发商,会给你这样的户型图:

        每个房间的面宽、进深都标注出来。(尺寸是含墙体的,不是净尺寸)

       更诚信一点的开发商,不仅有标注尺寸的户型图,每个房价的面积都标注了出来,你甚至可以计算出得房率。

        由于很多售楼处的户型图是不标注面宽、进深的,所以大家在看户型图的时候,一定要问清楚面宽是多少。
这里放几个数据,以供大家参考:

         主卧室的标准面宽是3. 3m,小于3.3m就紧凑了,比较舒适的面宽是3. 6m ,摆放家具有一定的空间。3.9m及以上的面宽,往往配有主卫生间和衣帽间。

         卧室最低面宽是3. 0m

         儿童房、书房最低面宽是2.7m

         客厅标准面宽是3.6m,小于3.6m是紧凑型,大于3.6m是舒适型,豪华型可以达到5-6m及以上。

         PS:这里指的是净面宽,墙体厚度在20cm左右,可以自行减去。

        最后聊一点,进深也比较重要,因为面宽和进深是成比例的。开间和进深的比例要适用,一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理,进深/开间一般介于1~1.5之间。
        对比户型的时候,尽量选择面宽进深比值比较大的户型。但总体来说,北方住宅进深比南方大一些。北方总进深1314m是常态,南方进深超过12m基本就没人买了。

        看过户型图之后,你还需要看一个更重要的资料——楼层平面图。一般来说,楼层平面图,销售是绝对不会主动给你看的。楼层平面图会暴露很多缺点,而这些缺点是从户型图中看不出来的。

         所以业内有种说法:没看过楼层平面图,等于没看过户型图。看楼层平面图,最重要的一点是,户型的采光问题。随便从网上找了一张图,请看中间的2号户型。如果单纯看户型图,次卧和厨房都有窗户(小红圈的部分),面积虽然小,但勉强能接受。但看了楼层平面图,你会发现两个窗户都在一个很深的凹槽内,势必影响采光。

        另外,2号楼作为凸起的中间户,也会有些影响两个边户的客厅采光。还有这两年比较流行的高层连廊户型,也是一言难尽。

 

         说实话,看到这种户型我是很崩溃的。这种户型是为了南北通透而南北通透。看起来,中间户的北侧是可以开窗,但实际的公摊变大,而且大到购房人足以血亏的程度。
        我们来看上图的中间户,如果只看户型,北侧卧室可以开窗,南北通透。如果看了户型平面图,是不是觉得智商被侮辱了。

        北侧的窗户处在大凹槽里,还被连廊挡住了。两侧还有交通核,真的扎心。另外,万一有什么变态狂喜欢在连廊偷窥,卧室可是被看的清清楚楚。对于连廊户型,我的建议是能不买就不买。中间户、边户,通通不要买。楼层平面图还能看到很多问题。对于处女座购房者来说,看完户型图,再看楼层平面图,就像打开了新世界。比如对方家的卫生间窗户离你家特别近,你家的门和邻居家的门特别近,你家卧室挨着邻居家客厅……总之,看楼层平面图是一个怎么过分强调都不为过的事情。


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