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开发商最怕让你知道的之二
来源:地产解毒    发布时间:2019-08-20 14:03:40    浏览次数:1812
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        昨天笔者和大家讨论了大部分买房人容易忽视的指标——容积率,今天继续和大家讨论一下如何知道规划是否落地。

        当销售在讲项目说辞的时候,很多事情都是刻意美化过的。比如是否有学区、地铁,这是以开发商的能力无法保证的。

         学区要经过教育局定,地铁要经过多轮审批。除非已经招标、或者在施工阶段,才能100%确定。

         如何确定地段有无潜力、小区周边配套呢?先看规划图。

         规划图很好找,直接去该城市的规划局(住建局)网站找就可以了。首先要找到城市的总体规划。这里要重点看空间布局文字叙述,以及总规划图,搞清楚城市的重点发展方向。

       千万别觉得几个字、一张图不重要。因为开发商在拿地的时候,会释放很多的规划利好,砸很多钱炒作区域——看懂城市中心,才能知道哪里是实实在在的利好。

        比如,北京的城市空间结构:一核一主一副,两轴、多点、一区,新加的一副就是副中心通州,列在一核(首都功能核心区)、一主(主城区6区)之后,说明通州就是继城六区之后的城市中心。需要重点关注。

        多点代表的昌平、顺义、大兴、亦庄、房山,就不如通州更有关注度——即使唱衰通州的人很多。

        再比如,杭州的城市空间结构,已经明确表达市中心有两个主中心——江北的杭州老城区,以及钱江新城和钱江世纪城,即使江北的人对江南再有偏见,也应该知道江南江北的大趋势是平衡发展。

        再比如,即使很多人认为深圳的东进战略说明向东才是风口,但深圳的城市中心依然是福田-罗湖和前海,西边要优于东边。

        接下来,我们还要看区域的具体规划。因为很多城市,总体规划公示之前,要经过非常复杂的流程。这个时期内,就会有该城市具体区域的用地规划图先放出来。
        你要找到你想买小区的具体位置,看看周边有没有大型的配套。一般来说,浅黄色代表住宅、红色代表商业,绿色代表公园。(有些规划图比较细致,比如代表中小学的橙色,也会注明)

        关于地铁、轻轨、高铁的规划,是大家都比较关注的内容,也可以在总体规划里找到。蓝色的线指短期内规划、在建的地铁,已经确定的线路。至于销售说的远期规划中的地铁,不确定性较高,请以规划图为准。

        另外,关于楼盘是否有预售证、项目的相关信息,甚至房源签约情况,都可以到住建部网站查询。笔者曾经遇到一件事,某楼盘销售说他们项目卖的很好,签约了七七八八,剩下房源不多,让我抓紧买。结果一查,压根没卖出去几套。

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