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开发商最怕让你知道的之一
来源:地产解毒    发布时间:2019-08-19 08:43:34    浏览次数:2555
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溧阳5151房产网资讯内容提示:开发商最怕让你知道的之一

        英国经济学家罗宾逊夫人讲过:“我学习经济学是为了不受经济学家们的骗。”这篇买房科普类文章,也是同理。

        买房毕竟是上百万的大额资金支出,是多数人一辈子做的重大决策之一。所以,买房之前,有必要狠狠下一番功夫,了解基本的楼盘信息。作为一个没有购房经验的小白,当你踏入售楼处的那一刹那,就已经有无懈可击的销售说辞、完美的样板间在等着你。可是,你看到的、听到的,都是提前设计好的。这种情况下,如何不被轻易被迷惑呢?今天笔者就谈谈大部分买房人都容易忽视的指标——容积率

        当对比多个楼盘的时候,我们会根据地段、商业配套、是否有地铁、学校资源等等,对楼盘进行优先排序。但当你只参观一个楼盘的时候,需要关注的最重要指标是什么?

        答案是容积率。容积率直接决定了楼盘的品质。


        容积率是政府在做城市规划时候的硬性规定,是不可更改的存在。所以在总建筑面积被限制的情况下,如何获取最大利润,是开发商最重要的事。请注意,这里猫腻就来了。

        本来,不同的容积率对应不同的产品形态,如上图所示。但我们能看到的一个常见现象是:有些小区是洋房、别墅+高层,多种建筑形态的搭配。
        这就是我们常说的“高低配”。为什么要做“高低配”呢?看一个非常简单的算术题。

        一个项目总建筑面积是10万,如果全部做成高层,高层均价1万/平方米,那只能赚10万。

        如果做成高层+洋房,高层8万平方米,均价1万,洋房2万平方米,均价1.5万,那么可以赚11万。

        所以“高低配”就是为了多做利润。洋房、别墅会侵占大片的绿地面积,而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间。

▲网传泰禾尖岗山的拿地方案,极致58层200米高住宅,后来因为限高方案毙掉


        请注意,在买房过程中,置业顾问往往会灌输一个奇葩的销售逻辑:有别墅、洋房的社区高层比纯高层社区更高端。

        实际上这是纯忽悠。同样的容积率,纯高层社区的居住感往往比高低配社区高层居住感更好。这里引用某开发商容积率的汇总,你可以初步判断:小区的品质到底是什么样的。

        容积率低于0.3,高档的独栋别墅项目。

        容积率0.3-0.5,一般独栋别墅项目,密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅,可适当降低密度提高品质。

        容积率0.5-0.8,一般的双拼、联排别墅。

        容积率0.8-1.2,全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合,密度较高。

        容积率1.2-1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境品质较好。

        容积率1.5-2.0,正常的多层+小高层项目。

        容积率2.0-2.5,正常的小高层项目。

        容积率2.5-3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。

        容积率3.0-6.0,高层项目(100米以内)。

        容积率6.0以上,摩天大楼项目 

 PS:低层:1-3层(含3层)多层:2-6层  小高层:7-11层  多层:12层以上 超高层:33层以上


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