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现房时代来临的信号?广东或取消商品房预售制
来源:凯石信息    发布时间:2018-09-27 16:01:58    浏览次数:1890
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       根据媒体报道,9月21日晚间,坊间传出一份广东省房地产协会下发的文件《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“通知”)称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,将上报住房城乡建设部。建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售并于9月25日将此文件上报至住建部。



        这个通知就像一枚重磅炸弹在业内炸开了锅。由于中秋节三天A股休市,香港的中资地产股首当其冲,截至收盘,碧桂园跌幅为5.57%,世茂房地产跌5.22%,华润置地跌4.83%,中国恒大跌3.55%,地产股总市值一天蒸发逾636亿港元。

        这个消息也引发了来自各界的关注,虽然随后不久广东省房协相关人士表示,该文件只是征询意见稿,并非真的实施,但是不少人都认为商品房取消预售的口子已经撕开了,后续的讨论只会更为激烈。这也引起了广大群众的疑虑:“在我国存在了25年的商品房预售制真的能够取消吗?”

       商品房预售制到底是什么呢?

      商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中,尚未完成建设的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。

      通俗来说,现在我们老百姓如果要买新房,绝大多数买的都是期房,就是开发商预售的,在签订购房合同时,房子还没有完全盖起来,基本处在地基刚刚打好的时候,什么时候房子才能盖起来呢?一般要等到两年之后。所以从签合同交钱到拿到房子的钥匙,这中间大概要等两年,这就是目前的商品房预售制度。

       这种制度对于地产开发商来说,那是喜欢的不得了,房子还没建呢,都已经卖出去了,拿到客户的钱再去建房子,节省了资金成本。如果这个钱从银行贷款的话,还需要支付银行利息,预售让他们免费用,拿别人的钱去赚钱,这就叫金融杠杆。

        但是开发商们还觉得这个杠杆不够大,又发明了一种玩法叫认筹。认筹是这个项目还没有拿到预售许可证的前提下,跟客户收取认购意向金,比如先交5万,等开盘的时候总房款给你优惠1万,或者打99折。这其实也是变着法的提前预支客户的购房款,然后拿着这个钱去开发项目。

        对于开发商来讲,预售+认筹所生产的杠杆,还是不够。既然有地,那就把地抵押给银行,从银行拿到贷款之后,进入下一个阶段的开发或者拿新的地,这样就可以迅速做大。


        可以说,商品房预售制度促进了中国房地产市场的爆发,因为首先它加快了房企资金周转,房企拿地盖楼,可能只是盖了几层就可以申请办理预售证,开盘卖房回笼资金,开发商利用这些钱再去买更多的地,建更多的楼,有效加大了住房供给,推动了城市化进程。

       毫无疑问,商品房预售制一旦取消,将会造成整个房地产行业的巨大地震,整个楼市将会重新布局,房地产行业将会迎来一次大洗牌。中小房企或将被淘汰出局,而大企业同样会面临着巨大的资金压力。看起来这

对百姓利好,但是中间涉及到的利益链太过庞大。

        取消商品房预售制会带来什么影响?

        首先,房屋质量会提升。

        预售制度下,客户买房的时候是不知道房子质量好坏的,最后交房的时候出现各种问题。但改成销售现房之后,这些问题会得到改善,不改善房子就卖不出去,所以开发商提高产品质量的意识会提升,“烂尾楼”事件也会大幅度减少。

        还有就是,房价短期内会呈现上涨趋势。

        取消预售制,就意味着现在正在卖的房子不能卖了,要等到盖好才能往外出售,这会造成市场上房子供应短缺。

       其次,在预售制度的时候,开发商借助高杠杆实现了资金的高速周转,资金成本非常低,取消预售之后,也就意味着开发商投资的门槛和成本增加了,增加的成本就会传导到最终的售价上,致使房价上涨。

       另外,对于一些小的开发商来讲,资金实力没有那么雄厚,如果取消预售,正准备预售的项目有可能会因为资金回笼周期一下拉长好多倍,资金链断裂,破产倒闭。即便没有倒闭的也因为没钱开发选择不再拿地,市场上的商品房供应量减少,在供应渠道和需求不变的前提下,会带来房价的上涨。


       但是,房价的上涨并不是政府想看到的。因此,尽管预售制发展到今天已经弊端重重,但从上述文件来看,相关政策马上实施可能性不大。一方面,房地产企业融资周期将大幅变长,一旦遇到市场变动,更加容易出现资金链断裂;另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应矛盾会集中爆发,影响社会稳定。

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