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二手房交易环节需要注意哪些方面?

发布于2020-06-19 来源:大咖聊房 编辑:ffgg 阅读(569)

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        之前和大家分享了二手房购买过程中尽调环节需要注意的问题,今天带大家了解一下更为惊险的交易环节需要注意什么。

        二手房交易环节首先要谈中介费,要确定最终交多少钱,这个钱数是要白纸黑字写出来的,三方合同写的是比例,期间协议里写的是具体价格,写出来就具有法律效力了。千万不要和业主合同都签了,中介费还没谈就被动了。

       其次要注意的是不做房子以外各种保证、交易和风险。交易过程产生的风险全部转给中介承担,因为他们收中介费,就要承担这个风险。

       交易环节最重要的是确保是和业主本人交易,而不是代理人,如果是代理人要有书面代理文件。否则整个交易都可能无效,还会有一房多卖、资金被挪用等风险。

       交易环节还有几点要注意:

       一是最好做资金监管,因为资金不监管而导致的被骗案件很多,有一房多卖、有ABC单、有被吃差价。资金监管既能保障交易的资金安全,又能防止不良房产经纪机构依靠代收代付客户资金、吃差价,携款潜逃等风险,还能有效防止“套贷”等不良行为。如果本地没有资金监管要求,就要确保必须贷款先预审批,审批通过后过户和银行抵押是二合一同步进行。

       二是确保户口学籍干净。某些城市一房一户,前房主户口不签走后面购房者无法迁入,尤其学区房,落户年限是从户口迁入开始计算的。深圳还有利用时间差骗取学区房资格的,使购买学区房的家庭孩子无法入学。要关注房屋内的户口是否历史遗留户口、成年子女、兄弟姐妹等户口,若存在这类户口,提高警惕,一定要户口迁出后,才进行交易。道理很简单,卖家本人都可能无法迁出这些户口。

       所以,对于户口问题一定要慎重,必须在合同中具体约定户口迁离、以及学区使用的滞纳金、违约赔偿。这样可以以赔偿滞纳金的形式,通过法院主张权利。

       三是做好物业、附属物交割。购买二手房时,一定要清查一下房屋是否有欠费情况,包括水电费、煤气费、物业费及暖气费等等。如有欠费情况,应要求原房主结清。同时,应要求其提供相关收据,或者双方经协商后在合同上约定清晰。如果房屋有附属物,要在合同中约定房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收,因为有些房东会因为房屋涨价心中不平破坏屋内设施设备。

        四是找一个专业的房产中介。找一个靠谱、专业的中介,以上这些问题都会迎刃而解,所以建议找声誉好的门店,找做了五年以上的业务骨干、销售冠军、甚至店长。此外,高品质的房源对应高品质的房东,这类房东大概率没时间处置房屋,都是委托靠谱中介的,所以很多好的房源是掌握在中介手里。

        五是做好应对方案。二手房交易经常会出现很多突发情况,例如在牛市中经常面临卖主跳价、要求涨价或者不卖的现象。所以买二手房切记要签订好合同条款,并对于违约行为要特别约定。

        六是不要忽视租客,专业术语叫承租人。法律规定房屋的承租人的有优先购买权,且买卖不破租赁(简而言之就是租期未到你不能赶走承租人),一旦承租人在交易过程中插一杠子,就会造成损失。所以,在购房时认真核查租赁合同期限、主体等信息;同时要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

        七是自行了解贷款信息。如果银行有熟人,贷款可以选择银行。没有的话也要多询问几个银行的利率,有些时候是可以优惠和浮动的。不要被中介或者卖家找的银行所局限。

        当然,以上这些还远未涵盖二手交易中的风险,在尽调环节中要设法了解一下业主出售房屋的真实原因,是因为邻里关系、家庭关系、债务原因、财产纠纷,还是单纯的换房?或者投资客抛售?在交易环节是否协助卖家解押,交易过程中业主离世,交易过程中限购、贷款政策发生变化等造成的风险怎么应对,这些也要具体了解。

        二手交易看似平淡无奇,其实步步都是风险,购买二手房的自住和投资人一定要十分谨慎、反复思考。

        这正是,二手交易如履冰,一路走来步步惊!

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