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马光远:如果年底完成不动产统一登记,房价会加速下跌吗?
来源:功夫财经    发布时间:2017-07-03 08:15:16    浏览次数:3856
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阅后即焚

不动产统一登记制度其重大的意义其实不在于房价,而在于搞清中国房地产的基本面。

 

中国统计局每年都能搞清楚老百姓家里养多少头母猪,但就是搞不清楚有多少房子。

 

中国的房价最终回归理性,不能对任何制度抱有太高的期待,我只相信时间,也许时间能解决一切,包括泡沫问题。

 



按照今年国土资源部的规划,力争在今年年底前,所有市县全部接入国家级信息平台,全面实现不动产登记四统一。所谓四统一即按照《不动产登记暂行条例》的规定,实行不动产登记在登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台等四个方面的全部统一。按照国土部之前披露的信息,四统一的前三项已基本完成,最后一项信息平台统一,也就是全国联网,有望在今年年底实现。目前全国1700多个县(市、区)顺利接入国家级不动产登记信息管理基础平台,四个直辖市、河北、江苏、浙江、广西等地率先实现接入范围全覆盖。


在全国房价周期性加速上涨的情况下,很多人已经失去了对房地产调控的耐心,而把所有的希望寄托在未来的长效机制上,不动产统一登记,更是被视为房产税出台以及摸清每个家庭拥有住房情况的前提和基础。但是,需要指出的是,不动产统一登记制度其重大的意义其实不在于房价,而在于搞清中国房地产的基本面。通过不动产登记制度本身,真正摸清楚中国究竟有多少房子,以及每个家庭拥有住房的情况。唯有如此,才能真正的构建住房的长效体系,而不是目前看到的,用很多极端的办法给房地产降温。


比如,现在对于房地产,官方的定调仍然是去库存。在目前房地产的虚火向三四线,甚至小县城蔓延的情况下,再谈去库存无异于火上浇油。而且,对于去库存政策本身,笔者一直持否定意见。因为中国房地产的真问题不是那些人口流出的小城市的多余的房子,而是人口流入的热点城市没有房子的问题。去库存是对中国房地产基本面的严重误判,也是本轮房价暴涨的根源。为什么会出现去库存这样的政策呢,就是因为根本没有搞清楚家底。


不动产统一登记完成后,首先是房子的家数搞清楚了。以前,中国不动产统一登记机关不统一的情况下,无论是地还是房,都难以统计家数。以中国的存量房的数量为例,就是一个众所纷纭的数字。按道理,一个国家有多少房子,比一个国家用多少猪要好统计很多。但是,幽默的是,中国统计局每年都能搞清楚老百姓家里养多少头母猪,但就是搞不清楚有多少房子。关于中国有多少存量房,则更是众说纷纭,高的达到300亿平,低的则在180亿平左右。学者们在这个问题上基本是根据自己的想象在猜谜。如果我们到现在,连中国究竟有多少房子都搞不清楚,然后却大张旗鼓搞去库存,最后又导致房价飞涨,这不很荒唐吗?


当然,需要指出的是,由于众所周知的原因,即使在不动产统一登记后,很多房子仍然会是秘密。这点我认为是可以理解的。一些特殊部门的房子据说现在卫星扫描都扫描不到,可见有多保密。北京究竟有多少房子最难搞清楚,一个根本的原因是北京的特殊部门太多了。


即使从房地产调控的角度,及早完成不动产统一登记,对于确保政策的有效性也是意义重大。有了统一的不动产登记和信息联网,房地产调控中的限购、限贷、个人所得税以及房产税的征收才有可能。以限购为例,不管出多么严格的限购政策,但在不动产登记制度不统一,全国住房没有联网的情况下,限购如何来执行?再加上房姐们通过办理多个身份和户口等造假手段,限购最后就会真正成为限制遵纪守法的老百姓的手段。对于有办法的人而言,限购就是一个纸老虎。限贷也是,如果没有统一的登记和信息联网,去区分一个人有一套房,还是两套房,本身就很难。我们看到,历次调控不管多严的政策,都会被民间智慧轻易击破,关键还是信息不统一。


事实上,不动产统一登记制度,从房地产市场稳定的角度而言,解决的是中国房地产市场的信息乱象问题。对中国这么一个市场化程度严重不足的房地产市场而言,不仅仅在房地产登记和联网方面存在着信息的残缺,甚至在一系列的环节,包括市场管理、市场交易、土地制度、房价统计数据等一系列基本制度方面存在严重的信息残缺。


就信息的公开和透明而言,中国房地产市场就是一个十足的柠檬市场,无论是在房价的统计、住房的基本供应量、开工面积、还是在基本的销售数据以及房地产信息的基本联网方面,都存在着信息的严重残缺不全和虚假等情况。在信息不透明的情况下,整个房地产市场就成了一个信息的铁幕,民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞。在基本数据不公开的情况下,我们只会看到:土地永远是不够的,房子永远是短缺的,房价肯定是要上涨的结论,而支撑这个结论的,就是永远不公开的数据。一切都是猜测,一切都是人为的炒作,目的则只有一个:维持中国的高房价,维持土地财政的现状。


2017年已经快走完一半。我突然想起了不动产登记这事到今年年底要完成,担心国土资源部忘记了,写这个文章是提醒大家。


但是,我要泼冷水的是,不要以为有了不动产统一登记,你就可以知道官员有多少房子,这是不可能的。即使在技术上可行,我们也会屏蔽这个功能。所以,千万不要把房价未来的下跌寄托在不动产统一登记这一件事上。中国的房价最终回归理性,我看不能对任何制度抱有太高的期待,我只相信时间,也许时间能解决一切,包括泡沫问题。时间是个多么神奇的东西,随着时间的流逝,你能够接受的房价越来越高,过去不能接受的价格,现在突然发现是那么便宜,很后悔之前没有出手买房。时间是一个后视镜,如果从后视镜去看房价,也许你会真正领悟到到房价的真谛。


                                                                                                                             功夫财经   马光远



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